Durante anos, a fórmula do marketing imobiliário foi simples: tire fotos, cadastre nos grandes portais (Zap, VivaReal, Imovelweb) e espere o telefone tocar. Os portais funcionavam como grandes shoppings centers virtuais, trazendo um fluxo imenso de pessoas.
Porém, em 2026, o cenário mudou. O “Shopping” ficou lotado demais. Com milhares de corretores anunciando o mesmo imóvel (muitas vezes com fotos idênticas), os portais viraram um “leilão de leads”. Para aparecer na primeira página, você precisa pagar planos “Destaque” ou “Super Destaque” caríssimos. O custo por lead disparou e a qualidade caiu (muito curioso e pouco comprador real).
Diante disso, uma nova escola de corretores começou a migrar a verba para o Site Próprio turbinado com Tráfego Pago (Google e Meta Ads). A lógica é: por que pagar aluguel caro no shopping (portal) se eu posso construir minha loja de rua e trazer o cliente direto para mim?
Mas será que vale a pena sair dos portais totalmente? Analisamos os números para você decidir onde colocar seu dinheiro.
1. Portais Imobiliários: O “Oceano Vermelho”
- Vantagem: Tráfego pronto. O cliente que entra no portal já está decidido a comprar ou alugar. É um lead de “fundo de funil”. Você não precisa entender de tecnologia, basta cadastrar.
- Desvantagem: Concorrência brutal. Seu anúncio divide a tela com 10 concorrentes. O cliente manda mensagem para você e para outros 5 ao mesmo tempo. Quem responder primeiro, leva.
- Veredito: Essencial para quem está começando e ainda não tem marca, mas é caro para escalar.
2. Site Próprio + Google Ads: O “Oceano Azul”
- Vantagem: Exclusividade. Quando o cliente clica no seu anúncio do Google e cai no seu site, só tem você lá. Não tem imóvel do concorrente ao lado. Além disso, você instala o “Pixel” e pode fazer Remarketing (perseguir o cliente com anúncios) depois.
- Desvantagem: Exige conhecimento. Você precisa saber configurar campanhas ou pagar um gestor de tráfego. Se o site for lento ou feio, o cliente vai embora.
- Veredito: O melhor caminho para quem quer construir uma máquina de vendas previsível e captar leads exclusivos.
3. A Regra do Orçamento (Estratégia Híbrida)
Não precisa ser “ou um ou outro”. A recomendação dos especialistas para 2026 é a regra 60/40:
- 60% da Verba em Tráfego Próprio (Google/Insta): Para gerar leads exclusivos e fortalecer sua marca.
- 40% da Verba em Portais: Apenas para os seus 10 ou 20 melhores imóveis (as “iscas”). Não anuncie a carteira toda no portal, é jogar dinheiro fora. Use o portal apenas para captar o contato e depois trabalhe outros imóveis da sua carteira para esse cliente.
4. Infográfico: A Jornada do Lead
Entenda a diferença de comportamento do cliente:
O Funil de Atenção. No Portal (Esquerda): O cliente vê seu imóvel cercado de poluição visual e concorrentes. No Site Próprio (Direita): O cliente vê apenas sua marca, sua foto e seu telefone. A conversão é 3x maior.
Conclusão
O portal imobiliário é “aluguel de audiência”. O dia que você para de pagar, os clientes somem. O site próprio é “construção de patrimônio digital”. Ter um domínio forte, bem posicionado no Google e uma base de leads que é sua (e não do portal) é o único jeito de ter segurança a longo prazo na carreira de corretor. Em 2026, tenha os dois, mas trabalhe todos os dias para depender cada vez menos dos portais.
Decidiu investir no seu Site Próprio?
Ótima escolha. Mas um site vazio não vende. Para ele aparecer no Google de graça (SEO), você precisa de conteúdo. Que tal usar a Inteligência Artificial para escrever os textos do seu blog e dos seus imóveis?
👉 Relembre: [ChatGPT para Corretores: Copie e cole estes 3 Prompts para descrever imóveis].
