O maior pesadelo de quem investe em imóveis não é o apartamento ficar vazio, mas sim ele estar ocupado por alguém que não paga. A lenda urbana diz que “despejar inquilino no Brasil demora anos” e que “juiz tem pena de família com criança”.
Essa meia-verdade assusta muitos proprietários, mas a realidade jurídica de 2026 é técnica e fria. O tempo que demora para você retomar as chaves depende quase exclusivamente de uma única cláusula do seu contrato: A Garantia.
Aqui acontece o maior paradoxo da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). A maioria dos proprietários exige Fiador ou Caução para se “proteger”, sem saber que, em alguns casos, essa proteção é justamente o que trava o despejo rápido.
Se você está com um inquilino devendo e quer resolver rápido, entenda a diferença brutal entre a “Via Lenta” (com garantia) e a “Via Expressa” (sem garantia).
1. O Paradoxo da Garantia (A Via Lenta)
Se o seu contrato tem um Fiador, Seguro Fiança ou Caução de 3 meses, você não pode pedir o despejo liminar (imediato).
- Por que? A Justiça entende que você “já está protegido” pela garantia. Então, o juiz manda citar o inquilino, dar prazo de defesa, ouvir o fiador… O processo segue o rito comum.
- Tempo Estimado: De 8 a 18 meses (dependendo da vara e dos recursos do advogado dele). Enquanto isso, a dívida cresce.
2. O Segredo da Liminar (A Via Expressa)
O Artigo 59, § 1º, inciso IX da Lei do Inquilinato permite o Despejo Liminar em 15 dias. Isso significa que o juiz manda sair antes mesmo de ouvir a defesa do inquilino.
- A Condição: O contrato precisa estar desprovido de garantias. Ou seja, ou você não pediu garantia nenhuma na entrada, ou a garantia acabou/foi extinta.
- O Pulo do Gato: Para conseguir essa liminar, o proprietário precisa depositar em juízo o valor de 3 aluguéis (Caução Processual). Feito isso, a ordem de despejo sai em poucas semanas. Se o inquilino não sair em 15 dias, o Oficial de Justiça volta com força policial.
3. Posso “Anular” a Garantia para Acelerar?
Muitos advogados especialistas usam essa estratégia. Se o contrato tinha uma Caução pequena (ex: 2 meses) e a dívida já ultrapassou esse valor, a garantia tecnicamente “deixou de existir”.
- A Estratégia: O advogado argumenta ao juiz que o contrato agora está desgarantido (pois a dívida > caução) e pede a Liminar de 15 dias. É uma manobra agressiva que costuma funcionar para destravar processos parados.
4. Infográfico: O Cronograma da Retomada
Visualize a diferença de tempo:
A Corrida do Despejo. Pista de Cima (Contrato Sem Garantia): Atrasou -> Liminar (15 dias) -> Despejo (Total: ~45 dias). Pista de Baixo (Contrato Com Fiador): Atrasou -> Citação -> Audiência -> Sentença -> Recurso -> Despejo (Total: ~1 ano ou mais).
O Veredito do Proprietário
Para contratos novos em 2026, a tendência do mercado profissional é usar o Seguro Fiança (que paga o aluguel enquanto o despejo rola, resolvendo o problema financeiro) ou fazer contratos Sem Garantia (focados na retomada rápida do imóvel). O modelo antigo de “Caução de 3 meses” é o pior dos mundos: cobre pouco a dívida e trava a velocidade do despejo.
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