Existe um mito perigoso no Brasil de que “o contrato faz lei entre as partes“. Muita gente acredita que, se está escrito no papel e assinado no cartório, está valendo. No mercado imobiliário, isso é uma mentira que pode custar caro. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) é uma norma de ordem pública, o que significa que ela está acima da vontade das partes.
Se o contrato diz “X”, mas a lei diz “Y”, aquela cláusula é considerada nula (sem efeito), como se nunca tivesse existido. O problema é que muitos contratos de aluguel — especialmente aqueles baixados de modelos prontos na internet ou feitos “de boca” — estão recheados de ilegalidades que prejudicam tanto o inquilino quanto o proprietário desavisado.
Para o inquilino, assinar essas cláusulas significa abrir mão de direitos básicos. Para o proprietário, inserir essas cláusulas pode gerar processos por danos morais e anular a proteção jurídica do imóvel.
Se você está prestes a alugar (seja como dono ou morador), pegue sua lupa e procure por estas 3 “armadilhas” comuns que o Judiciário derruba todos os dias.
1. A Armadilha da “Dupla Garantia”
Esta é a campeã de ilegalidade. O proprietário, querendo se proteger demais, pede um Fiador e também pede 3 meses de Caução (depósito).
- O que diz a Lei: É crime (contravenção penal) exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato.
- A Consequência: Se o contrato tiver as duas coisas, a garantia é anulada e o proprietário pode sofrer sanções. Ou é Fiador, ou é Caução, ou é Seguro Fiança. Nunca misture os dois.
2. O Repasse de Reformas Estruturais
O contrato diz: “O inquilino fica responsável por toda e qualquer manutenção do imóvel“. Cuidado!
- O que diz a Lei: O inquilino paga a manutenção de uso (trocar lâmpada, vidro quebrado, torneira pingando). O proprietário paga a manutenção estrutural e anterior à locação (infiltração no telhado, fiação elétrica antiga que pegou fogo, rachaduras na estrutura).
- A Consequência: Tentar obrigar o inquilino a pintar a fachada do prédio ou consertar o telhado é cláusula nula.
3. A “Retomada Imotivada” Antes do Prazo
O contrato diz: “O proprietário pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento, desde que avise com 30 dias de antecedência“.
- O que diz a Lei: Mentira. Nos contratos residenciais comuns (30 meses), o proprietário não pode pedir o imóvel de volta antes do fim do prazo, exceto em casos raríssimos (uso próprio comprovado judicialmente, falta de pagamento ou quebra de contrato).
- A Diferença: O inquilino pode sair a qualquer momento (pagando a multa proporcional). O proprietário, não. Ele deve respeitar o contrato até o fim. Essa cláusula de “saída a qualquer momento” só vale para o inquilino.
4. Infográfico: O Semáforo do Contrato
Antes de assinar, passe o contrato por este filtro visual:
O Jogo dos Erros. Coluna Vermelha (Ilegal): Pedir imóvel antes do prazo, cobrar taxa de boleto, exigir fiador + caução. Coluna Verde (Legal): Exigir IPTU do inquilino, cobrar multa proporcional, exigir seguro incêndio.
Conclusão
Um contrato de aluguel seguro não é aquele que “espreme” a outra parte, mas aquele que segue a Lei 8.245/91. Se você é inquilino e viu uma dessas cláusulas, questione antes de assinar. Se você é proprietário, revise seus modelos. Um contrato abusivo dá a falsa sensação de segurança, mas desmorona na primeira audiência judicial.
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