A maquete no estande de vendas é linda, o apartamento decorado é perfeito e o vendedor promete uma valorização de 30% até a entrega das chaves. Do outro lado da rua, há um prédio pronto, sólido, onde você pode entrar, testar as torneiras e se mudar amanhã. O dilema entre comprar na planta ou pronto é a dúvida número 1 do investidor imobiliário. Em 2026, com os custos de construção civil estabilizados, mas altos, a resposta depende de quanto risco você tolera na sua carteira.
Comprar na planta é, essencialmente, comprar uma promessa futura de entrega. Você está financiando a obra para a construtora. Em troca desse risco (e da paciência de esperar 3 anos), você paga, teoricamente, mais barato do que o imóvel valerá quando estiver pronto. É a famosa “aposta na valorização”.
Porém, existe um fantasma silencioso que come o lucro de quem compra na planta desavisado: o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). As parcelas que você paga durante a obra não são fixas; elas sofrem reajuste mensal. Se a inflação da construção dispara, seu saldo devedor pode aumentar mesmo que você pague as parcelas em dia.
Já o imóvel pronto é “o que você vê é o que você leva”. O preço é fechado, a negociação aceita descontos agressivos (especialmente em usados que precisam de reforma) e você pode começar a monetizar (alugar) imediatamente. Não há o risco da construtora falir, mas você perde o glamour das áreas de lazer modernas estilo “resort” que os lançamentos oferecem.
Para decidir, colocamos as duas opções no ringue.
1. O Jogo da Valorização (Na Planta)
Historicamente, um imóvel bem localizado valoriza entre 20% a 40% entre o lançamento e a entrega das chaves.
- A Vantagem: Fluxo de pagamento facilitado. Você paga cerca de 30% do valor parcelado durante os 3 anos de obra e só financia o restante na entrega. É ótimo para quem não tem a entrada toda agora.
- O Risco: Atraso na obra e o “Habite-se” demorado. Se você conta com a entrega em Janeiro para morar, tenha um Plano B. A lei permite até 180 dias de atraso sem multa.
2. O Poder de Barganha (Pronto/Usado)
Quem tem dinheiro na mão ou carta de crédito aprovada manda no mercado de usados.
- A Vantagem: É possível encontrar “oportunidades de herdeiro” ou de quem precisa vender rápido, conseguindo descontos de 10% a 20% sobre o valor de mercado. Além disso, plantas antigas costumam ser maiores, com quartos mais espaçosos que os “apertamentos” novos.
- O Custo Oculto: Reformas. Um imóvel de 15 anos provavelmente vai exigir troca de fiação, encanamento e pisos, o que deve entrar na conta.
3. Comparativo Visual: Onde seu dinheiro trabalha?
Veja a diferença de fluxo de caixa entre as duas opções:
O Gráfico do Tempo. Na Planta (Linha Azul): Você desembolsa aos poucos, mas o ativo só existe no futuro. Pronto (Linha Verde): Desembolso imediato, retorno (aluguel/uso) imediato.
Conclusão
Se você é investidor puro e não tem pressa, comprar na planta em fase de pré-lançamento (na “primeira tabela”) ainda é a melhor forma de multiplicar capital, desde que escolha construtoras de renome para mitigar o risco de não entrega. Se você é morador ou investidor de renda passiva, o imóvel pronto vence. A matemática de pagar aluguel enquanto espera o prédio ficar pronto geralmente anula a vantagem da valorização da planta. Em 2026, com tantos imóveis vazios, o poder de negociação está com quem compra o usado.
Optou pelo imóvel pronto, mas achou ele “caidinho”?
Comprar um imóvel usado é mais barato, mas o visual antigo assusta. Saiba como transformar um apartamento velho em capa de revista sem gastar muito.
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